Land | എന്താണ് പോക്കുവരവ്, എങ്ങനെയാണ് ചെയ്യുന്നത്? അറിയേണ്ടതെല്ലാം 

മിൻ്റു തൊടുപുഴ 

(KVARTHA) പോക്കുവരവ് (Land Mutation) എന്നത് ഭൂമി ഇടപാടുമായി ബന്ധമുള്ള ഒരു പ്രധാന പ്രക്രിയയാണ്. സ്ഥലത്തിന്റെ ഉടമസ്ഥാവകാശം മാറുമ്പോൾ, വില്ലേജ് രേഖകളിൽ ആവശ്യമായ മാറ്റം വരുത്തുകയാണ് പോക്കുവരവ്. ഇത് മുൻപ് പറയപ്പെട്ട അധികാരമായാണ്, ഭൂമി വാങ്ങുമ്പോഴും വിൽക്കുമ്പോഴും ഈ പ്രക്രിയയിലൂടെ സാധനങ്ങൾ പരിശോധിക്കേണ്ടത് അനിവാര്യമാണ്.

പോക്കുവരവ് ഇല്ലെങ്കിൽ, വീടിന്റെ നിർമ്മാണം, വൈദ്യുതി കണക്ഷൻ, ബാങ്ക് ലോൺ എന്നിവയുടെ അനുമതി ലഭിക്കുകയില്ല. ടൊറെൻസ് സിസ്റ്റം ഉള്ള പ്രദേശങ്ങളിൽ വിൽപ്പനയും കൈമാറ്റവും സാധ്യമല്ല. 

പോക്കുവരവ് പ്രക്രിയ നടത്താൻ, രജിസ്റ്റർ ഓഫിസിൽ രജിസ്‌ട്രേഷൻ നടത്തുകയും, വില്ലേജ് ഓഫീസിൽ പോക്കുവരവ് നടത്തേണ്ടതാണ്. എല്ലാ രേഖകളും കൃത്യമായ വിവരങ്ങൾ ഉൾക്കൊള്ളേണ്ടതാണ്. 

വാങ്ങാൻ പോകുന്ന ഭൂമി പോക്കുവരവ് ചെയ്തിട്ടുണ്ടോ എന്ന് പരിശോധിക്കാൻ, ആദ്യം കരം അടച്ച രസീതിലെ വിവരങ്ങൾ പരിശോധിക്കുക. തണ്ടപ്പേർ നമ്പറിന്റെ സബ്ഡിവിഷൻ ഇല്ലെങ്കിൽ, എന്നിട്ട് ആധാരത്തിലെ പേരുകളും, മറ്റുള്ള രേഖകളുടെ വിവരങ്ങളും ഒന്നു പോലെ ഉണ്ടെന്ന് ഉറപ്പ് വരുത്തണം.

പുതിയ ഭൂഉടമയ്ക്ക് വേണ്ട നടപടികൾ പൂർത്തിയാക്കുന്നത്, പോക്കുവരവ് പ്രക്രിയയുടെ ഭാഗമാണ്. അതിനാൽ, ഇത് അടിയന്തരമായി പൂർത്തിയാക്കേണ്ടതാണ്.

പോക്കുവരവ് (Land Mutation) എന്ന നാമം  പ്രധാനമായും ഭൂമി ഇടപാടുമായി ബന്ധപ്പെട്ട് കിടക്കുന്നു. പ്രധാനമായും സ്ഥലം വാങ്ങുമ്പോഴും വിൽക്കുമ്പോഴും ഒക്കെയാണ് ഈ നാമം പ്രധാനമായും ഉയർന്നു കേൾക്കുന്നത്. ആ സമയത്ത് സ്ഥലം പോക്കുവരവ് ചെയ്തിട്ടുണ്ടോ എന്നൊക്കെ ചോദിക്കുക സ്വഭാവികമാണ്. സ്ഥലം പോക്കുവരവ് ചെയ്ത് വില്ലേജിൽ കരം അടച്ച് രസീത് കൈപ്പറ്റുമ്പോൾ മാത്രമാണ് ഒരു സ്ഥലവും അതിലെ വീടും മറ്റ് ആദായങ്ങളുമൊക്കെ ഒരാളുടെ സ്വന്തം എന്ന് പറയാൻ പറ്റുകയുള്ളു. 

മറ്റൊരാൾക്ക് സ്ഥലം വിൽക്കണമെങ്കിലും ഈ പറഞ്ഞത് ആവശ്യമാണ്. എന്താണ് പോക്കുവരവ്?. അതുമായി ബന്ധപ്പെട്ട് ചിലർ ഒരു പൊതുഗ്രൂപ്പിൽ ഉന്നയിച്ച ചോദ്യങ്ങളും ആ ചോദ്യങ്ങൾക്ക് ഉത്തരവാദിത്വപ്പെട്ടവർ നൽകുന്ന മറുപടിയുമാണ് ഇവിടെ കൊടുത്തിരിക്കുന്നത്. കാര്യമാത്ര പ്രസ്ക്തങ്ങളായ ചോദ്യവും ഉത്തരവും ആണ് ഇവിടെയുള്ളത്. 

എന്താണ് പോക്കുവരവ്? 

ഭൂമിയുടെ ഉടമസ്ഥാവകാശം മാറുന്നതനുസരിച്ച്, ഏറ്റവും പുതിയ ഭൂഉടമയുടെ പേരിൽ നികുതി (കരം) പിരിക്കുന്നതിനായി വില്ലേജ് രേഖകളിൽ ആവശ്യമായ മാറ്റം വരുത്തുന്നതിനെയാണ് പോക്കുവരവ് എന്നു പറയുന്നത്. 

ഭൂമി പോക്കുവരവ് നടത്തിയിട്ടില്ലെങ്കിൽ എന്താണ് പ്രശ്നം? 

വീട് / കെട്ടിട നിർമ്മാണം, വൈദ്യുതി കണക്ഷൻ, ബാങ്ക് ലോൺ എന്നിവയ്ക്ക് അനുമതി ലഭിക്കുകയില്ല. ടൊറെൻസ് സംവിധാനം ഉള്ള സ്ഥലങ്ങളിൽ വിൽക്കാനോ, കൈമാറ്റം ചെയ്യാനോ സാധിക്കുകയില്ല. 

എങ്ങനെയാണ് പോക്കുവരവ് ചെയുന്നത്? 

രജിസ്‌ട്രേഷൻ അഥവാ ആധാരം നടത്തപ്പെടുന്നത് രജിസ്റ്റർ ഓഫീസിലും, പോക്കുവരവ് നടക്കുന്നത് വില്ലേജ് ഓഫീസിലുമാണ്. ആധാരം നടന്നു കഴിഞ്ഞാൽ 40 ദിവസത്തിനകം വില്ലേജ് ഓഫിസിൽ ഓൺലൈനായി അറിയിപ്പ് ലഭിക്കുന്നു. ആ അറിയിപ്പിനെ തുടർന്ന് വില്ലേജ് ഓഫീസർ പ്രസ്തുത ഭൂമി സ്വമേധയാ പോക്കുവരവ് ചെയ്ത് നൽകണം എന്നതാണ് നിയമം. 

വാങ്ങാൻ പോകുന്ന ഭൂമി / കൈവശം ഉള്ള ഭൂമി / അവകാശമായി ലഭിക്കാൻ പോകുന്ന ഭൂമി പോക്കുവരവ് ചെയ്തതാണോ എന്ന് എങ്ങനെ അറിയാം? 

അതിനായി ആദ്യം പരിശോധിക്കേണ്ടത് കരം അടച്ച രസീതാണ്. കരം അടച്ച രസീതിലെ തണ്ടപ്പേർ നമ്പറിന് സബ്ഡിവിഷൻ ഉണ്ടായിരിക്കരുത്. ഉദാഹരണത്തിന്, തണ്ടപ്പേർ നമ്പർ 1167 എന്നോ 365 എന്നോ 94 എന്നോ പോലുള്ളവ ആയിരിക്കണം. പകരം 1167/2 എന്നോ 365/3 എന്നോ 94/2 എന്നോ ആയിരിക്കരുത്. തണ്ടപ്പേർ നംമ്പറിന് സബ്ഡിവിഷൻ ഉണ്ടെങ്കിൽ പോക്കുവരവ് ചെയ്തിട്ടില്ല എന്നതിന്റെ സൂചനയാകാം. മറ്റൊന്ന്, കരം അടച്ച രസീതിലെ വിശദാംശങ്ങൾ എന്ന ഭാഗത്തെ വ്യക്തിയുടെ പേരും, ഒടുക്കുന്നയാൾ എന്ന ഭാഗത്തെ വ്യക്തിയുടെ പേരും, ആധാരത്തിലെ ഭൂഉടമയുടെ പേരും ഒന്നു തന്നെ ആയിരിക്കണം. അത് മൂന്നും ഒരേ പേര് തന്നെയല്ലെങ്കിൽ, പോക്കുവരവ് ചെയ്തിട്ടില്ല എന്നതിന്റെ മറ്റൊരു സൂചനയാകാം. 

പരിശോധിക്കേണ്ട മറ്റേതെങ്കിലും രേഖകൾ ഉണ്ടോ? 

കരം ഒടുക്കിയ രസീതിലെ മേൽ പറഞ്ഞ കാര്യങ്ങൾ ഇടപാടിന്റെ ആരംഭത്തിൽ തന്നെ പരിശോധിക്കുക. അവ കൃത്യമാണെങ്കിൽ, പ്രസ്തുത ഭൂമി വാങ്ങുന്നതുമായി ബന്ധപ്പെട്ട നടപടികളുമായി മുന്നോട്ട് പോകാവുന്നതാണ്. എങ്കിലും മുഴുവൻ പണവും കൊടുക്കുന്നതിന് മുൻപ്, ആധാരം ചെയ്യുന്നതിനും മുൻപ് ROR എന്ന രേഖ കൂടി പരിശോധിച്ച്, പോക്കുവരവ് 100 % ഉറപ്പ് വരുത്തുക. ROR-ൽ പാട്ടാദാരുടെ പേര് എന്ന ഭാഗത്തെ വ്യക്തിയുടെ പേര്, മേൽ പറഞ്ഞ കരം അടച്ച രസീതിലെ വിശദാംശങ്ങൾ, ഒടുക്കുന്നയാൾ, കൂടാതെ ആധാരത്തിലെ ഉടമയുടെ പേര് എന്നിവയുമായി ഒത്തു നോക്കി, എല്ലാം ഒരു പേര് തന്നെയാണ് എന്ന് ഉറപ്പ് വരുത്തുക. 

പുതിയ ഭൂഉടമ എന്തെങ്കിലും ചെയ്യേണ്ടതുണ്ടോ? 

മേൽപറഞ്ഞതാണ് പോക്കുവരവിന്റെ നടപടി ക്രമം, എങ്കിലും പലപ്പോഴും അത് നടപ്പാക്കപെടണം എന്നില്ല. അതു കൊണ്ട് നമ്മൾ തന്നെ മുൻകൈ എടുത്ത്, പോക്കുവരവ് ചെയ്തു എന്ന് ഉറപ്പ് വരുത്തുകയും, പുതിയ ഭൂഉടമയുടെ പേരിൽ കരം (നികുതി) അടച്ച രസീത് കൈപറേറണ്ടതുമാണ്. 

പോക്കുവരവ് ചെയ്യാൻ ഏതൊക്കെ രേഖകൾ ഹാജരാക്കേണ്ടതുണ്ട്? 

വളരെ സങ്കീർണ്ണമായ ഒരു പ്രക്രിയയാണ് പോക്കുവരവ്. അതുകൊണ്ട് തന്നെ ഓരോ ഭൂമിയുടെ കാര്യത്തിലും ഹാജരാക്കേണ്ട രേഖകൾ വ്യത്യാസപ്പെട്ടിരിക്കും. അതിൽ ബാധ്യതാ സർട്ടിഫികറ്റ്, ആധാരം, അടിയാധാരങ്ങൾ, മരണ സർട്ടിഫികറ്റ് , ബന്ധം തെളിയിക്കുന്ന സർട്ടിഫിക്കറ്റ്, വിൽപത്രങ്ങൾ മുതലായവ ഉൾപ്പെടുന്നു. 

വസ്തു എത്ര തവണ പോക്കുവരവ് നടത്തേണ്ടതുണ്ട്? 

ഒരു ഭൂമി അതിന്റെ ഉടമ ഒരു തവണ മാത്രം പോക്കുവരവ് ചെയ്താൽ മതി. ഭൂമി വിൽക്കുകയോ കൈമാറ്റം ചെയ്യുകയോ ചെയ്യുന്ന ഓരോ തവണയും, വാങ്ങുന്ന വ്യക്തി പോക്കുവരവ് നടത്തേണ്ടതാണ്. 

ഇനിയും ഇതു സംബന്ധിച്ച് ധാരാളം ചോദ്യങ്ങളും സംശയങ്ങളും പലർക്കും ഉണ്ടാകാം. എന്നാലും അത്യാവശ്യം വേണ്ടുന്ന കാര്യങ്ങളെല്ലാം ഇതിൽ സൂചിപ്പിച്ചിട്ടുണ്ട്. ഒരു വീടും സ്ഥലവുമൊക്കെ സ്വന്തമായിട്ട് ഉള്ളവരൊക്കെ ഇങ്ങനെയുള്ള കാര്യങ്ങൾ മനസ്സിലാക്കിവെയ്ക്കുന്നത് നന്നായിരിക്കും.

#LandMutation, #PropertyOwnership, #VillageRecords, #LegalProcedures, #RealEstate, #LandTransfer